Miklóssy Endre
Emlékirat
a lakásépítésünk problémáihoz.
Kiinduló tényszámok.
Magyarországon a nem-lakott lakások számát megbecsülhetjük a lakásszám és a háztartásszám különbségéből. Ebben lehet ugyan pontatlanság, akár 10 %-nyi is, mivelhogy egy háztartásnak több olyan lakása is lehet, amit maga használ, de több azért nemigen. ( Ha bérbeadja netán egy másik háztartásnak, attól az egyenleg nem változik.) Összességében mintegy 500.000-rel haladja meg a lakásszám a háztartásszámot, ez ugyan csupán becslésszerű, de a nagyságrendben eligazít.
Régiónként a helyzet a következő. Feltüntettem a különbséget, tehát a vélelmezett lakástöbbletet, ennek arányát a teljes lakásszámhoz, és az éves lakásépítési arányt szintúgy a teljes lakásszámhoz. Feltüntettem az egy főre eső GDP-arányt is az országos átlag %-ában.
Régió lakástöbblet aránya lakásép.arány GDP
ezer % % %
Közép- Magyarország 150 11,3 1,3 160
Közép-Dunántúl 35 7,9 0,63 90
Nyugat-Dunántúl 46 11,1 0,93 98
Dél-Dunántúl 42 10,5 0,50 71
Észak-Magyarország 77 15,1 0,37 63
Észak-Alföld 31 7,0 0,81 63
Dél-Alföld 87 14,6 0,53 71
Néhány következtetés a lehetséges tennivalókra.
A régió túlságosan összetett egység mélyebb következtetéshez, mindazonáltal látható így is az az összefüggés, hogy a szegényebb övezetekben nagyobb a lakástöbblet. A középső régió azért lehet kivétel, mert a vállalkozói lakásépítések 2/3-a ebben az övezetben összpontosul, s elég jelentős lehet a még ki nem adott lakások száma. (Erre utal az épített lakások kiemelkedő aránya is.) Maga a lakástöbblet pedig annyi, mint a jelenlegi építési ütem mellett 15 év teljes lakásépítése.
Ezeknek a lakásoknak természetesen problémáik lehetnek, amiért lakatlanok. A két fő probléma feltehetőleg a rossz állag/hiányos komfortosság és a rossz elhelyezkedés, távol az ellátástól, munkalehetőségtől. Utóbbi miatt az ingatlan-hitelbankok a magyar települések 85 % –ában nem is hajlandóak jelzálogot bejegyezni. Éppen ezért viszont a piaci áruk is igen alacsony, 1-2 millióért már többnyire meg lehet őket vásárolni.
Jelenlegi viszonyok között a lakásépítés költsége 200 ezer Ft körül van m2-ként, egy átlagos 80 m2 körüli lakás tehát 15 millió Ft-ba kerül. Mialatt félmilliónyi lakás ára ennek csupán a töredéke.
Elvi felvetésként : e félmillió lakás felépítése tehát 7500 Milliárd Ft-ba, az éves GDP 30 %-ába kerülne, a megvásárlása pedig 500-1000 Milliárdba. (Ez persze nem ilyen egyszerű, a számok csak a kétféle stratégia összehasonlítására valók.)
Az építőipari kapacitásaink mintegy 80 %-át az új építések kötik le, és a többi szolgál felújításra-korszerűsítésre. Ez az arány még az előző rendszer hagyatéka, egy nyugateurópai országban 50-50 % körül van. Az építőipari arányok megváltozása tehát a gazdaságosság mellett kétségkívül a hazai kisvállalkozások piaci lehetőségeit bővítené. Megemlíthető emellett a hőtechnikai korszerűsítés is, a lakott lakások esetén, amivel az ország energiafogyasztását mintegy 30 %-al lehetne csökkenteni – ez szintén kisiparos feladat lehet.
A fő feladat ehhez a lakások „helyi értékének” a megteremtése : munkahely, ellátás. Ez kistérségi fejlesztési programok segítségével történhet, a részleteibe itt nem mehetek bele.
Még egy megjegyzés kívánkozik ki belőlem arra a kósza hírre, hogy a bedőlt lakáshitelek kilakoltatottjai részére nagyszámú szociális bérlakást készül a kormány építeni. Teljesen ezt el nem vetve, nagyobb volumenben azonban végzetessé válhatna részint a forrásigénye miatt, részint pedig, mivel a kis kereslet és alacsony fizetőképesség miatt leeső lakásárak a hitelbankok pénzét úgyse hoznák vissza. Magát az építést nézve, azzal kellene szembe néznünk, hogy a lakásépítő befektetés már az átadás pillanatában is csak a felét-harmadát érné annak, amibe került.
Budapest, 2011.július hó.
